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J-REIT指数达到警报级别的现象解读

2021-02-26 17:57:12 外汇天眼
PRCBroker独家财报导读:■ 尽管东证REIT指数增长速度很快,但房地产市场清楚地显示了办公室和住宿设施的困境。■ 由于分配收益的下降和潜在的分配金减少的可能性,作为收入资产

PRCBroker独家财报导读:

■ 尽管东证REIT指数增长速度很快,但房地产市场清楚地显示了办公室和住宿设施的困境。

■ 由于分配收益的下降和潜在的分配金减少的可能性,作为收入资产的吸引力变得很低。

东证REIT指数是日本国内房地产投资信托(J-REIT)的代表指数,已接近2000点的里程碑。自去年年底以来,增长速度一直在加快,但新冠病毒感染传播,已经开始逐渐影响房地产市场。

影响显著的是酒店等住宿设施,去年5月客房的入住率急剧下降至12.9%(全国平均水平)。根据紧急事态宣言的解除和“GoTo Travell”事业等政府的需求唤起政策,11月该比率恢复至46.2%,但12月由于某些地区的停业再次恶化至38.5%。从今年1月起,随着以首都圈等为对象的第二次紧急事态宣言的发布,预计情况将进一步恶化。

此外,占指数最大比重的办公楼市场状况的变化已经很明显。由于远程工作的普及,办公室需求减少,全国主要城市的空房率上升。特别是在东京,自去年12月以来,平均租金比去年下降,而自雷曼危机以来,写字楼市场已进入下滑局面。目前,地方城市的租金虽然居高不下,但鉴于过去的趋势和外部环境的变化,租金下降压力很可能波及到地方,今后市场状况的恶化会更加明显。

由于新冠病毒,一些例如住房和物流设施没有出现变化,但总体而言,J-REIT的基本面已经恶化,与随着企业业绩的好转而上升的股票市场情况不同。自2017年以来,表明收益性的分配金收益率(约3.67%)已降至平均值(约3.91%)以下,作为投资资产的价值正在下降,加之在租金下跌的压力下,潜在的分配金减少的可能性将会很高。除非投资公司的房地产权益(资产净值)增加(即房地产价格上涨),并且股票成分正成为重要的投资目标,否则很难证明未来的价格上涨是合理的。